Apartman Aidatını Kiracı mı Öder? Malik ve Kiracı Sorumluluğu

Bu nedenle “aidatı her durumda kiracı öder” veya “yönetim yalnızca ev sahibine başvurabilir” şeklindeki iki yaygın yaklaşım da eksiktir. Yönetimin alacak ilişkisi ile kira sözleşmesindeki iç ilişki birbirinden ayrılmalıdır.

Apartman aidatında üç ayrı ilişki vardır

Aidat uyuşmazlığını doğru değerlendirmek için önce taraflar ayrılmalıdır:

Yönetim ile kat maliki arasındaki ilişki: Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, ortak gider ve avans borcunu temel olarak kat malikine yükler.
Yönetim ile kiracı arasındaki ilişki: Kanunun 22. maddesi, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracıyı belirli sınırlar içinde malik ile birlikte sorumlu tutar.
Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki: Hangi giderin taraflar arasında kimin üzerinde kalacağı, Türk Borçlar Kanunu ve kira sözleşmesine göre belirlenir.

Yönetimin kiracıdan tahsilat yapabilmesi, giderin kiracı ile malik arasındaki iç ilişkide mutlaka kiracıya ait olduğu anlamına gelmez. Benzer şekilde kira sözleşmesinde aidatın kiracıya bırakılması da malikin yönetime karşı kanuni sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Kat maliki hangi ortak giderlerden sorumludur?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa:

Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avanslara eşit olarak,
Ana taşınmazın sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanacak avanslara arsa payı oranında

katılmak gerekir. Yönetim planı veya geçerli bir kat malikleri kararı, kanunun izin verdiği çerçevede farklı bir paylaşım yöntemi öngörebilir. Bu nedenle yalnızca aylık ödeme mesajına değil, yönetim planına, işletme projesine ve giderin dayanağı olan karara da bakılmalıdır.

“Asansörü kullanmıyorum” denilerek aidat ödenmeyebilir mi?

Kural olarak hayır. Kat maliki, ortak yer veya tesisi kullanmadığını, kullanmaktan vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün buna ihtiyacı olmadığını ileri sürerek ortak gider payını ödemekten kaçınamaz. Giriş katta oturmak, havuzu kullanmamak veya ortak bahçeden yararlanmamak tek başına borcu kaldırmaz.

Bununla birlikte belirli bir gider için yönetim planında geçerli bir istisna veya farklı paylaşım kuralı bulunabilir. Sonuç, gider kalemi ile yönetim planı birlikte incelenerek belirlenmelidir.

Kiracı yönetime karşı sorumlu mudur?

Evet, belirli bir sınır içinde sorumludur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişi; ortak gider, avans borcu ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte ve müteselsilen sorumludur.

Müteselsil sorumluluk, yönetimin kanuni koşullar gerçekleştiğinde alacağı malik veya kiracıdan talep edebilmesi anlamına gelir. Ancak kiracının sorumluluğu sınırsız değildir:

Kiracının yönetime karşı sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Kiracının yönetime yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.
Kira borcunu daha önce geçerli biçimde ödemiş olan kiracıdan aynı dönem için yeniden tahsilat istenmesi, ödeme kayıtlarının ayrıca incelenmesini gerektirir.

Buradaki “kira miktarı” sınırının hangi döneme ve hangi muaccel kira borcuna göre uygulanacağı, aidat borcunun dönemleri ve önceki ödemeler somut dosyada önem taşır. Yönetim bildirimi alan kiracı, borç dökümünü ve dayanak belgeleri istemeden ödeme yapmamalıdır.

Kiracı ile ev sahibi arasında aidatı kim öder?

Taraflar arasındaki iç ilişkide her aidat kalemi aynı değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede aksi yoksa veya aksine yerel âdet bulunmuyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini kiracıya yükler. Buna karşılık taşınmazın mülkiyetine, esaslı yenilenmesine veya değerinin korunmasına ilişkin giderler kural olarak malik yönünden değerlendirilir.

Gider örneği	Taraflar arasındaki olağan değerlendirme	Kontrol edilmesi gereken belge
Ortak alan elektrik, su ve ısıtma gideri	Kullanma gideri niteliği taşıdığında çoğunlukla kiracı	Kira sözleşmesi, fatura ve gider dökümü
Kapıcı veya güvenlik hizmetinin dönemsel gideri	Kullanımla bağlantılı kısmı çoğunlukla kiracı	İşletme projesi ve bordro/gider kaydı
Asansörün olağan bakım ve işletmesi	Kullanma ve olağan işletme gideri olarak kiracıya bırakılabilir	Bakım sözleşmesi ve kira sözleşmesi
Çatı yenileme, dış cephe veya güçlendirme	Mülkiyet ve esaslı onarım niteliği nedeniyle çoğunlukla malik	Kat malikleri kararı, proje ve fatura
Yeni tesis veya değer artırıcı büyük yatırım	Kural olarak malik yönünden değerlendirilir	Karar, keşif, sözleşme ve ödeme planı

Tablodaki ayrım kesin bir etiketleme değildir. Örneğin “asansör gideri” tek kalem altında hem aylık bakım hem de tüm sistemin yenilenme bedelini içerebilir. Giderin adı değil, ekonomik ve hukuki niteliği belirleyicidir.

Kira sözleşmesinde “tüm aidatlar kiracıya aittir” yazıyorsa ne olur?

Bu tür genel bir kayıt her gideri otomatik olarak kiracıya yüklemeyebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenlemelerin geçerliliği, Türk Borçlar Kanunu’nun koruyucu hükümleriyle birlikte değerlendirilir. Giderin kullanımdan mı, olağan bakımdan mı, esaslı onarımdan mı yoksa mülkiyetin değerini artıran bir yatırımdan mı kaynaklandığı araştırılmalıdır.

Sözleşmede giderlerin mümkünse kalem kalem ayrılması; olağan işletme giderleri, demirbaş yenilemeleri ve olağanüstü onarımlar için farklı hükümler kurulması uyuşmazlık riskini azaltır.

Kiracı malikin aidat borcunu öderse kiradan düşebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi, kiracının yönetim tarafından malik borcu nedeniyle yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini açıkça düzenler. Kiracının şu belgeleri saklaması önemlidir:

Yönetimin borç bildirimini,
Hangi bağımsız bölüm ve dönem için ödeme yapıldığını gösteren dökümü,
Banka dekontunu veya imzalı makbuzu,
Ev sahibine yapılan yazılı bildirimi,
Ödemenin hangi ay kira borcundan düşüldüğünü gösteren açıklamayı.

Belgesiz mahsup, ev sahibinin kirayı eksik ödeme iddiasına yol açabilir. Özellikle birden fazla aya yayılan yüksek aidat borçlarında, ödeme ve mahsup planının yazılı kurulması gerekir.

Aidat borcunda gecikme tazminatı ne kadardır?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde, gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemesi öngörülür. Bu oran yıllık faiz oranı değildir; kanunda aylık olarak düzenlenmiştir ve gecikilen günlere göre hesap yapılır.

Gecikmenin başlangıç tarihi için işletme projesindeki veya geçerli kurul kararındaki ödeme günü, kararın tebliği ve önceki uygulama incelenmelidir. Dayanağı gösterilmeyen toplu bir gecikme tutarı yerine dönem, anapara ve gün hesabını gösteren ayrıntılı döküm istenmelidir.

Yönetim aidat borcu için icra takibi yapabilir mi?

Ortak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri dava açabilir veya icra takibi başlatabilir. Kiracı da 22. maddedeki sınırlar içinde takibin muhatabı olabilir.

Ödeme emri tebliğ edildiğinde belgedeki süre, alacak kalemleri ve muhatap sıfatı gecikmeden kontrol edilmelidir. İcra takibine süresinde itiraz edilmemesi takibin kesinleşmesine yol açabilir. Borcun esasına ilişkin itiraz kadar ödeme dekontu, kira miktarı sınırı, bağımsız bölüm numarası ve borç dönemleri de önemlidir.

Dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu mudur?

Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 tarihinden beri dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı, başvurunun adliyedeki arabuluculuk bürosuna; böyle bir büro yoksa görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne yapılacağını belirtmektedir.

Dava şartı arabuluculuk, doğrudan icra takibi başlatılmasına engel olan genel bir ön koşul değildir. Ancak itiraz sonrasında dava açılması veya başka bir kat mülkiyeti davasına gidilmesi gerekiyorsa arabuluculuk şartı ayrıca kontrol edilmelidir.

Aidat borcu bildiriminde hangi belgeler istenmelidir?

Güncel yönetim planı,
İşletme projesi ve kat maliklerine bildirim kaydı,
Aidat veya ek ödeme kararının toplantı tutanağı,
Bağımsız bölüme ait dönemsel borç dökümü,
Gider faturaları, hizmet sözleşmeleri ve ödeme kayıtları,
Gecikme tazminatının anapara, dönem ve gün bazında hesabı,
Kiracı bakımından kira sözleşmesi ve güncel kira tutarı.

Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi uyarınca giderlere katlanan taraf, istem üzerine giderleri ispatlayan belgelerin birer örneğini diğer tarafa vermek zorundadır. “Aidat” başlığı altında tek toplam gösterilmesi, giderin niteliği ve kime ait olduğunun denetlenmesini güçleştirir.

Sık yapılan hatalar

Yönetim borcu ile kira sözleşmesini aynı kabul etmek: Yönetime karşı sorumluluk ile giderin kiracı–malik ilişkisinde kimin üzerinde kalacağı farklıdır.
Giderin yalnızca adına bakmak: “Asansör” veya “demirbaş” ifadesi altında farklı nitelikte giderler bulunabilir.
Kullanmadığını söyleyerek ödemeyi reddetmek: Ortak tesisten yararlanmama, kural olarak ortak gider borcunu ortadan kaldırmaz.
Belgesiz mahsup yapmak: Kiracının yönetime yaptığı ödemenin kira borcundan düşülebilmesi için ödeme ve bildirim kayıtları saklanmalıdır.
Ödeme emrini bekletmek: İcra itiraz süreleri kısa olabilir; tebligat tarihi esas alınarak işlem yapılmalıdır.
Gecikme hesabını denetlememek: Anapara, vade ve gecikilen günler ayrı ayrı görülmelidir.

Sık sorulan sorular

Site yönetimi doğrudan kiracıya icra takibi yapabilir mi?

Kiracı, bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişi olarak Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi kapsamında takip edilebilir. Ancak sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır. Takibin borç dönemleri, kira tutarı ve ödemeler bakımından ayrıca incelenmesi gerekir.

Boş duran daire için aidat ödenir mi?

Kural olarak evet. Ortak alanı kullanmamak veya daireyi boş tutmak, kat malikinin ortak gider ve avans payına katılma yükümlülüğünü kendiliğinden kaldırmaz.

Kiracı demirbaş giderini ödemek zorunda mı?

“Demirbaş” sözcüğü tek başına yeterli değildir. Olağan kullanım ve bakım gideri ile yeni tesis, esaslı yenileme veya değer artırıcı yatırım ayrılmalıdır. Kira sözleşmesi, gider kararı ve fatura birlikte incelenmelidir.

Kiracı aidatı yönetime öderse ev sahibine ayrıca tam kira öder mi?

Malikin aidat borcu nedeniyle yönetime yapılan ve 22. madde kapsamına giren ödeme kira borcundan düşülür. Bunun için ödeme belgesi ve ev sahibine yazılı bildirim saklanmalıdır.

Yönetim gider belgelerini göstermek zorunda mı?

Yönetici, yönetimle ilgili hesap ve belgeleri saklamak ve kat maliklerine karşı hesap vermekle yükümlüdür. Kiracı bakımından da ödediği kullanım giderlerinin dayanağını isteme hakkı vardır. Talebin yazılı yapılması ispat kolaylığı sağlar.

Sonuç

Apartman aidatında doğru cevap yalnızca “kiracı” veya “ev sahibi” değildir. Yönetim karşısında malikin kanuni borcu devam ederken kiracı da kira tutarıyla sınırlı müteselsil sorumluluk taşıyabilir. Tarafların kendi arasındaki nihai yük ise giderin kullanım, olağan bakım, esaslı onarım veya yatırım niteliğine ve kira sözleşmesine göre belirlenir. Sağlıklı değerlendirme için borç dökümü, yönetim planı, işletme projesi, karar tutanakları ve kira sözleşmesi birlikte incelenmelidir.

Kaynaklar

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki mütalaa niteliği taşımaz. Mevzuat ve içtihat değişebilir; somut durumunuz için belgeleriniz üzerinden değerlendirme yapılması gerekir.