Kiracı Evde Tadilat Yapabilir mi? Yazılı İzin, Masraf ve Eski Hâle Getirme

Kiracı, evde yenilik ve değişiklik yapmadan önce kiraya verenin yazılı rızasını almalıdır. Ancak tadilata izin verilmesi, masrafın kiraya veren tarafından ödenmesi ve çıkışta evin eski hâline getirilmesi aynı mesele değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi bu üç konuyu ayrı ayrı düzenler: Yazılı rıza ile yapılan değişiklikte, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça eski hâle dönüş istenemez; kiracı da aksi yazılı anlaşma yoksa ortaya çıkan değer artışının karşılığını talep edemez.

Bu rehber Türkiye’deki konut kiraları bakımından genel bilgi verir. Tadilatın kapsamı, kira sözleşmesi, izin belgesi, taşınmazın durumu ve yapılacak işin teknik özellikleri somut değerlendirmeyi değiştirebilir.

Tadilat, olağan bakım ve ayıp giderme aynı şey midir?

Günlük dilde “tadilat” denilen her işlem aynı hukuki kurala tabi değildir. Örneğin kiracının kendi tercihine göre mutfak dolaplarını yenilemesiyle, mevcut su sızıntısını gidermek için yaptırdığı onarım farklı sebeplere dayanır. İşin adından çok amacı ve taşınmazda meydana getirdiği değişiklik önemlidir.

• Yenilik ve değişiklik: Kiralananın mevcut durumunun değiştirilmesi veya yeni bir unsur eklenmesi söz konusudur. Kiracının yaptırdığı bu işler için TBK m. 321’deki yazılı rıza ve anlaşma ayrımları incelenir.
• Olağan temizlik ve bakım: TBK m. 317, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini kiracıya yükler; yerel âdet de dikkate alınır.
• Kiralanandaki ayıbın giderilmesi: Kullanımı etkileyen mevcut bir eksikliğin giderilmesi, TBK m. 306 ve bağlantılı hükümler çerçevesinde ayrı değerlendirilir. Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir (TBK m. 318).

Bir işlem hem onarım hem yenileme unsuru taşıyabilir. Bu durumda örneğin sızıntıyı gidermek için gereken zorunlu işlerle, kiracının tercih ettiği daha pahalı malzemenin bedelini aynı kalemde değerlendirmemek gerekir. İşin hangi kısmına neden ihtiyaç duyulduğunu belgelemek, masraf tartışmasını daha anlaşılır hâle getirir.

Ev sahibinin sözlü izni yeterli olur mu?

TBK m. 321, kiraya verenin yazılı rızasını esas alır. Bu nedenle iş başlamadan önce yapılacak değişikliği açıkça tarif eden yazılı bir izin alınması uygun olur. “Evde istediğini yapabilirsin” şeklindeki belirsiz bir konuşma, hangi işlere izin verildiği konusunda sonradan uyuşmazlık yaratabilir.

İzin, kira sözleşmesinde veya daha sonra düzenlenen bir ek belgede yer alabilir. Belgenin yalnızca “tadilata izin verilmiştir” demesi yerine, hangi bölümlerde ne yapılacağının belirtilmesi yararlıdır. Mesajlaşma kayıtları da olayın ispatında önem taşıyabilir; ancak her mesajın kanunun aradığı yazılı şekli karşıladığı varsayılmamalıdır. Yazılı şekil ve elektronik belgenin niteliği somut olarak kontrol edilmelidir.

Yazılı izin verilmişse kiracı evi eski hâline getirmek zorunda mı?

TBK m. 321’e göre yenilik ve değişikliğe rıza gösteren kiraya veren, eski durumuyla geri verme yükümlülüğü yazılı olarak kararlaştırılmadıkça bunu isteyemez. Dolayısıyla yalnızca tadilata izin verilmesiyle, tadilatın sökülerek eski düzenin geri kurulmasının kabul edilmesi farklıdır.

Örneğin kiraya veren, belirli dolapların değiştirilmesine yazılı olarak izin vermiş ve çıkışta eski dolapların geri takılacağı ayrıca yazılı olarak kararlaştırılmamışsa, izin kapsamındaki değişiklik için eski hâle dönüş talebi TBK m. 321 yönünden değerlendirilir. Buna karşılık izin yalnızca dolaplara ilişkinse, izinsiz duvar değişikliğinin de aynı izin kapsamında olduğu kabul edilemez.

Bu düzenleme kiracıyı her türlü zarardan muaf tutmaz. İzin verilen işin kapsamının aşılması, kötü işçilikle başka bölümlere zarar verilmesi veya sözleşmeye aykırı kullanım ayrı meselelerdir. TBK m. 334’teki geri verme kuralı uyarınca kiracı, sözleşmeye uygun kullanımın yol açtığı olağan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir; sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar ise bununla karıştırılmamalıdır.

Kiracı tadilat masrafını ev sahibinden isteyebilir mi?

Kiraya verenin yeniliğe izin vermesi, tek başına bedeli ödemeyi kabul ettiği anlamına gelmez. TBK m. 321, aksine yazılı anlaşma bulunmadıkça kiracının izinli yenilik ve değişiklikler nedeniyle ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyeceğini düzenler.

Masrafın kim tarafından karşılanacağı ve hangi tutarın ödeneceği bu nedenle ayrıca belirlenmelidir. “Masraf” ile “değer artışı” da aynı kavram değildir: Kiracının yüksek bir tutar harcamış olması, taşınmazda aynı tutarda değer artışı oluştuğunu veya kiraya verenin o tutarı ödemekle yükümlü olduğunu kendiliğinden göstermez.

Tarafların çözmesi gereken soru	Yazılı belgede açıklanması yararlı olan konu
Hangi değişikliğe izin veriliyor?	İşin kapsamı, bölümü, malzemesi ve varsa onaylı planı
Masrafı kim karşılayacak?	Ödeme tutarı veya sınırı, belge şartı ve ödeme zamanı
Çıkışta ne olacak?	Yeniliğin kalıp kalmayacağı ve eski hâle dönüş yükümlülüğü

Tadilat bedeli kiradan düşülebilir mi?

Kiracının kendi tercihine göre yaptığı yenilemenin bedelini, yalnızca fatura bulunduğu gerekçesiyle kiradan düşebileceği söylenemez. Böyle bir ödeme düzeni düşünülüyorsa kapsamı ve mahsup yöntemi yazılı anlaşmada açıkça gösterilmelidir.

Mevcut bir ayıbın giderilmesi farklıdır. TBK m. 306, kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesinin istenmesini; bu sürede giderilmezse ayıbın kiraya veren hesabına giderilerek doğan alacağın kira bedelinden indirilmesini düzenler. Ancak bu hüküm, isteğe bağlı bütün yenileme işlerinin bedelini kiradan düşmek için genel bir izin değildir. Ayıbın varlığı, bildirim, verilen süre, yapılan iş ve giderin kapsamı birlikte incelenmelidir.

İşe başlamadan önce hangi kayıtlar hazırlanmalı?

1. Kira sözleşmesindeki kullanım, bakım, tadilat ve geri verme hükümlerini kontrol edin.
2. Evin mevcut durumunu tarihli fotoğraf ve mümkünse teslim tutanağıyla kaydedin.
3. Yapılacak işi, teklif ve teknik açıklamalarıyla kiraya verene bildirin.
4. İzin, ödeme ve çıkış yükümlülüğünü birbirinden ayıran yazılı bir belge düzenleyin.
5. Faturaları, ödeme belgelerini ve iş öncesi-sonrası kayıtlarını saklayın.
6. Yapısal müdahale veya ortak alanı etkileyen işlerde teknik güvenliği, bina yönetimi ve gerekli idari izinleri ayrıca inceletin.

Kiraya verenin özel hukuk bakımından verdiği rıza, işin teknik güvenlik veya diğer izin gerekliliklerinin incelenmesini gereksiz hâle getirmez. Özellikle taşıyıcı unsurlar, tesisat ve ortak alanlarla ilgili müdahalelerde yalnızca kira sözleşmesine bakılarak karar verilmemelidir.

İzinsiz tadilat yapılmışsa nasıl hareket edilmeli?

Önce yapılan işin kapsamı, varsa izin kayıtları ve oluşan zarar belirlenmelidir. Taraflar, işin korunması, sökülmesi veya giderlerin paylaşılması konusunda açık bir yazılı anlaşmaya varabilir. Ancak sonradan uzlaşılması, teknik veya idari yönden sorunlu bir müdahaleyi kendiliğinden uygun hâle getirmez.

İzinsiz değişikliğin kira ilişkisine etkisi, her olayda otomatik tahliye sonucu varmış gibi anlatılmamalıdır. Kiracının özenle kullanma borcu ve TBK m. 316’daki fesih düzenlemesi bakımından işin niteliği, zarar, ihtar ve somut koşullar önemlidir. Bir ihtar veya tahliye talebi gelmişse yalnızca bu genel rehbere dayanarak süre ve sonuç değerlendirmesi yapılmamalıdır.

Sonuç: İzin, ödeme ve çıkış koşulunu ayrı ayrı yazın

Tadilat uyuşmazlıklarını önlemek için yalnızca “ev sahibi izin verdi” kaydıyla yetinmemek gerekir. Hangi işin yapılacağı, bedelin kimde kalacağı ve çıkışta neyin teslim edileceği açıkça belirlenmelidir. Böylece yazılı rıza ile değer artışı talebi ve eski hâle dönüş yükümlülüğü birbirine karıştırılmaz.

Bu yazı genel hukuki bilgi içeren, hukuki incelemesi bekleyen bir taslaktır. Somut uyuşmazlıkta sözleşme, izin belgesi, teknik rapor ve ödeme kayıtları birlikte değerlendirilmelidir.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu — Adalet Bakanlığı Mevzuat Genel Müdürlüğü tarafından sunulan metin; özellikle m. 306, 316-318, 321 ve 334